1. 사실관계

공공임대주택의 임차인들이었던 상대방은 임대사업자인 의뢰인 회사를 상대로 하여, 구 임대주택법상의 표준임대차계약 제9조 제1항에 근거하여 공동주택관리법 시행규칙 별표1의 장기수선계획의 수립기준상 수선주기가 경과한 소모성 자재들에 대한 보수‧수선의무 불이행을 이유로 한 손해배상청구를 하였습니다.

2. 쟁점

구 임대주택법상 표준임대차계약 제9조 제1항의 약정만으로 장기수선계획 수립기준상 소모성 자재 항목들에 대하여 보수주기가 경과하면 곧바로(보수‧수선의 필요 내지 임차인의 보수‧수선 요구 없이도) 임대사업자인 의뢰인 회사가 그에 대한 보수‧수선의무를 부담하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

3. LKB의 변론 내용

본 법무법인은 ① 표준임대차계약 제9조 제1항의 ‘장기수선계획 수립기준’은 임차인이 보수주기 내에서 수선의무를 부담하는 소모성 자재의 예시를 들기 위하여 언급된 것인 점, ② 임차인 보호를 위하여 그 항목과 보수주기를 표준임대차계약서에 명시한 제9조 제2항 단서의 규정 형식과, 이 사건에서 임차인들의 청구 근거가 된 표준임대차계약서 제9조 제1항의 규정 형식에 차이가 있는 점, ③ 표준임대차계약서에 의하여 보수‧수선의 필요나 임차인의 보수‧수선 요구와 무관하게 장기수선계획 수립기준상의 소모성 자재 항목에 대하여 임대사업자의 보수‧수선의무를 인정하는 것은, 임대사업자의 보수‧수선의무 발생 여부에 관한 민법상의 일반원칙을 중대하게 수정하는 것이기 때문에, 함부로 확장해석하거나 유추해석 하여서는 안 되는 점 등을 들어, 표준임대차계약 제9조 제1항의 문언에서 공동주택관리법 시행규칙 별표1의 장기수선계획 수립기준상의 소모성 자재 항목들에 대하여 곧바로 임대사업자인 의뢰인 회사의 보수‧수선의무를 인정할 수 없다고 주장하였습니다.

또한 본 법무법인은 상대방 임차인들이 주장하는 장기수선계획에 따른 보수‧수선은 장기수선충당금(특별수선충당금)으로 해결될 문제이고, 이 사건에서 임대사업자인 의뢰인 회사는 입주자대표회의에 장기수선충당금을 이미 인계하였다는 취지로 주장하였습니다.

4. 선고의 결과

법원은 임대사업자인 의뢰인 회사를 대리한 본 법무법인의 주장을 받아들여, 표준임대차계약 제9조 제1항을 같은 조 제2항과 마찬가지로 수선의무의 범위와 시기를 정한 특약으로 보아 수선주기가 6년 이내인 이 사건 항목들에 대하여 각 보수주기가 도래하면 곧바로 임대사업자에게 그에 대한 보수 및 수선의무가 발생한다고 보기는 어렵다는 취지로 판단하고, 상대방 임차인들의 청구를 전부 기각하였습니다.