요약

도시개발조합이 사업비 조달을 위해 체비지를 주택사업자에게 매각하였다가, 계약금 배액 지급하면서 해제를 주장한 데 대해 매수인을 대리하여 해약금 배액 상환 해제가 배제된다고 하여 매매계약 해제 청구를 기각시킴

기초사실

매도인 갑은 도시개발조합으로써, 사업비 조달을 위해 환지예정지 지정 전에 그 예정된 체비지를 매각하기로 하였고, 조합 총회를 거쳐 매수인 을에게 매각하기로 하였습니다. 매도인 갑은 환지예정지가 지정된 후에 토지의 가격 상승 등을 이유로 매매계약의 해제를 시도하였다가 선행 사건에서 매매계약 해제가 인정되지 않자, 계약금 배액 상환에 의한 해제를 주장하며 다시 계약해제 확인의 소를 제기하였습니다. 이에 저희 법무법인은 매수인 을을 대리하여 그와 같은 경우 계약금 배액 상환에 의한 해제가 불가하다고 주장하였습니다.

사건의 특징

통상적인 부동산 매매계약에서는 별도의 약정을 하지 않더라도, 민법에서 정하는 계약금 배액 상환에 의한 해제가 인정됩니다. 다만, 대규모 주택사업을 하는 경우 함부로 해약금 해제를 인정하게 된다면, 주택개발사업에 들어가는 비용과 시간 등을 고려하여 매수인에게 커다란 손해를 입히게 될 우려가 있어 이를 제한적으로 인정할 필요가 있습니다.

우리 법인의 조력 내용

이 사건에서 쟁점은 매매계약에서 해약금 배제를 하기로 한 것으로 해석할 수 있는지 여부, 매도인이 실제로 계약금 배액을 지급하거나 공탁한 것이 아니라 매수인이 공탁한 계약금의 청구권을 포기하는 방식으로 계약금 원금에 대해 이익 제공을 하고, 나머지 계약금 상당액을 공탁하는 방식으로 한 것이 적법한 계약금 배액 상환에 해당하는지, 관련 사건 진행 중 피고가 주택건설사업계획승인을 신청하고 승인을 받은 것, 매수인이 계약금 공탁시 중도금 및 잔금 중 일부를 이행기일 전에 공탁한 것이 이행의 착수에 해당하는지 여부 등이 쟁점이 되었습니다.

선고의 결과

이에 재판부는 본 법무법인의 주장을 받아들여, 주택사업을 위해 매매계약을 체결한 점, 매매계약의 체계적 해석상 해약금 약정에 의한 해제를 배제하기로 한 것이라고 보고 원고의 청구를 기각하였습니다.

성공의 의의

통상 부동산 매매계약에서는 매매계약서에 해약금 해제 약정을 하지 않더라도 민법상 인정되는 해약금 약정에 의한 해제권이 인정됩니다. 그런데 이 사건에서는 주택건설사업을 하기로 한 매매계약의 특성, 매매계약상 체계적 해석 등에 의해 해약금 해제권을 배제하기로 한 것이라고 하여 매수인의 매매계약 그리고 그로 인한 후속 사업과 그 이해관계인을 보호하는 판결을 받은 것입니다.